Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen: Mieter, Verträge, Kautionen, Übergabe

Ein vermietetes Mehrfamilienhaus wird nicht wie ein leeres Haus verkauft. Mit dem Eigentum wechseln auch die Mietverträge, die Kautionen, die offenen Betriebskostenabrechnungen und die Verantwortung gegenüber den Mietern den Besitzer. Wer das versteht, verkauft schneller und ohne böse Überraschungen nach dem Notartermin. Dieser Beitrag erklärt, was mit den Mietern passiert, welche Pflichten beim Verkäufer bleiben und welche Unterlagen ein Käufer erwartet.

Was passiert mit den Mietern, wenn ich mein Mehrfamilienhaus verkaufe?

Die kurze Antwort steht in § 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete. Mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch tritt er anstelle des Verkäufers in alle bestehenden Mietverhältnisse ein. Die Mieter behalten ihre Wohnungen, ihre Verträge und ihre Miethöhe. Nichts muss neu unterschrieben werden, niemand kann wegen des Verkaufs gekündigt werden.

Für Sie als Verkäufer bedeutet das zweierlei. Erstens brauchen Sie keine Zustimmung der Mieter, ein Mitspracherecht beim Verkauf des ganzen Hauses gibt es nicht. Zweitens verkaufen Sie das Haus so, wie es vertraglich ist: mit jeder Staffelmiete, jeder Nebenabrede, jeder mündlich zugesagten Duldung des Hundes. Der Käufer bekommt nicht das Haus, das Sie sich wünschen, sondern das Haus, das in den Verträgen steht. Genau deshalb prüft ein ernsthafter Käufer die Mietverträge vor dem Angebot und nicht danach.

Ein Punkt wird oft übersehen: § 566 Abs. 2 BGB lässt den Verkäufer nach dem Eigentumsübergang wie einen Bürgen für die Pflichten des Käufers haften, wenn dieser sie nicht erfüllt. Diese Haftung endet, wenn der Mieter nach Kenntnis vom Eigentümerwechsel nicht zum ersten möglichen Termin kündigt. In der Praxis spielt sie selten eine Rolle, sie zeigt aber, warum die Wahl des Käufers keine Nebensache ist.

Muss ich die Mieter über den Verkauf informieren?

Vor der Beurkundung nicht. Sie dürfen den Verkauf vorbereiten, Unterlagen zusammenstellen und Angebote einholen, ohne dass im Haus jemand davon erfährt. Bei einem Direktverkauf an einen Bestandshalter bleibt es dabei auch bis zum Notartermin, weil es keine Besichtigungsgruppen und kein Exposé gibt.

Nach dem Eigentumsübergang sieht das anders aus. Die Mieter müssen wissen, an wen sie ab wann ihre Miete zahlen. Das Landgericht Berlin II hat 2024 klargestellt, dass der Vermieter den Mieter über die Veräußerung informieren muss und im Streitfall die Kosten trägt, wenn er das unterlässt. Ein Mieter muss nicht im Grundbuch nachsehen, wem sein Haus gehört.

Bis der Mieter vom Verkauf weiß, schützt ihn § 566c BGB: Zahlt er noch an den alten Vermieter, wirkt diese Zahlung auch gegen den Käufer. Für Sie als Verkäufer heißt das umgekehrt, dass Mieten, die nach dem Stichtag noch bei Ihnen eingehen, dem Käufer zustehen und weitergeleitet werden müssen. Üblich ist ein gemeinsames Schreiben von Verkäufer und Käufer, das kurz nach der Beurkundung an alle Mieter geht, mit neuem Vermieter, neuer Bankverbindung und dem Hinweis, dass sich am Mietvertrag nichts ändert.

Was passiert mit den Kautionen?

Kautionen sind der Punkt, an dem beim Verkauf am häufigsten Geld liegen bleibt. Der Mieter darf höchstens drei Nettokaltmieten als Sicherheit leisten, der Vermieter muss den Betrag getrennt von seinem Vermögen anlegen, so schreibt es § 551 BGB vor. Nach § 566a BGB tritt der Käufer in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein. Er muss sie am Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen, also übergeben Sie ihm die angelegten Beträge samt Zinsen.

Die Falle steckt in Satz 2 der Vorschrift: Kann der Mieter die Kaution vom Käufer nicht erlangen, haftet der Verkäufer weiter. Der Bundesgerichtshof hat 2013 entschieden, dass diese Haftung auch dann bestehen bleibt, wenn der Mieter der Weitergabe der Kaution zugestimmt hat. Eine Entlassung aus der Haftung muss der Mieter ausdrücklich und unmissverständlich erklären, eine Klausel im Kleingedruckten reicht nicht. Verkaufen Sie an einen Käufer, der in zwei Jahren nicht mehr greifbar ist, kann ein Mieter Jahre später bei Ihnen klingeln.

Drei Dinge sollten Sie deshalb vor dem Verkauf klären. Erstens: Welche Kautionen liegen tatsächlich vor, in welcher Höhe, auf welchem Konto? Häufig fehlen bei älteren Verträgen Nachweise oder es wurde nie eine Kaution gezahlt. Zweitens: Sind Bürgschaften oder verpfändete Sparbücher dabei? Diese müssen umgeschrieben werden. Drittens: Lassen Sie sich im Kaufvertrag vom Käufer von Ansprüchen der Mieter freistellen. Das ändert nichts an Ihrer Haftung nach außen, gibt Ihnen aber einen Rückgriff.

Welche Unterlagen erwartet ein Käufer?

Ein Käufer, der das Haus behalten will, bewertet nicht die Fassade, sondern die Verträge. Was er sehen möchte, lässt sich in einem Ordner zusammenstellen, und dieser Ordner entscheidet über Tempo und Preis der Verhandlung:

• Alle Mietverträge mit Nachträgen, Staffel- oder Indexvereinbarungen und Übergabeprotokollen. Fehlt ein Vertrag, gilt das Mietverhältnis trotzdem, nur zu Bedingungen, die dann niemand kennt.
• Aktuelle Mieterliste mit Nettokaltmiete, Vorauszahlungen, Kautionshöhe, Mietbeginn und Zahlungsstand je Wohnung.
• Mietkonten der letzten zwölf Monate, damit Rückstände und Minderungen sichtbar sind. Wer sie verschweigt, verhandelt später zweimal.
• Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre samt Belegen, dazu die laufenden Versorgerverträge.
• Kautionsnachweise: Kontoauszüge des Kautionskontos, Bürgschaftsurkunden, verpfändete Sparbücher.
• Schriftwechsel mit Mietern, der offen ist: Mängelanzeigen, Mieterhöhungen, Abmahnungen, laufende Verfahren.

Wer diese Unterlagen vollständig vorlegt, bekommt eine belastbare Kaufpreisindikation statt einer vorsichtigen Schätzung mit Sicherheitsabschlag. Wie ein Käufer aus der Jahresnettokaltmiete den Preis ableitet, erklärt der Beitrag zum Kaufpreisfaktor.

Wie läuft die Übergabe bei laufenden Mietverhältnissen?

Der Stichtag ist im Kaufvertrag festgelegt: Mit Zahlung des Kaufpreises gehen Nutzen und Lasten auf den Käufer über, unabhängig davon, wann die Grundbucheintragung folgt. Ab diesem Tag stehen die Mieten dem Käufer zu, ab diesem Tag trägt er Instandhaltung, Versicherung und Grundsteuer. Die Mieter zahlen im laufenden Monat oft noch an Sie, diese Beträge werden zwischen den Vertragsparteien verrechnet.

Zur Übergabe gehören bei einem vermieteten Haus keine Wohnungsbegehungen mit jedem Mieter, sondern die Übergabe der Verwaltung: Schlüssel für Allgemeinflächen und Technikräume, Zählerstände der Allgemeinstromzähler und der Heizung, alle Mietverträge im Original, die Kautionen mit Nachweisen, die laufenden Verträge mit Versorgern, Wartungsfirmen und Hausmeister sowie die offenen Vorgänge. Ein Übergabeprotokoll hält das fest.

Die Betriebskostenabrechnung des Verkaufsjahres ist ein eigenes Thema. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und des OLG Düsseldorf ist gegenüber den Mietern derjenige abrechnungspflichtig, der beim Ende des Abrechnungszeitraums Vermieter ist, also der Käufer für das gesamte Jahr, in dem der Eigentumsübergang stattfand. Sie liefern ihm die Belege und Vorauszahlungen bis zum Stichtag. Wie das Ergebnis der Abrechnung zwischen Ihnen und dem Käufer aufgeteilt wird, gehört in den Kaufvertrag. Die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach § 556 Abs. 3 BGB läuft auch nach dem Verkauf weiter, deshalb sollten die Belege nicht erst auf Nachfrage wandern.

Was heißt das für Häuser in Osnabrück und der Region?

Im Osnabrücker Bestand treffen wir häufig auf zwei Konstellationen. Die erste sind Häuser mit langjährigen Mietern zu Mieten deutlich unter dem Mietspiegel. Diese Verträge sind für den Verkäufer kein Makel, aber sie bestimmen den Preis, denn die Miete lässt sich wegen der Kappungsgrenze nur langsam anheben. Ein Käufer, der Ihnen trotzdem eine Kalkulation mit Marktmieten vorlegt, plant den Austausch der Mieter oder rechnet falsch.

Die zweite Konstellation sind Häuser, in denen ein Teil der Mieten vom Jobcenter oder Sozialamt übernommen wird. Solche Mietverhältnisse laufen in der Regel stabil, die Übergabe braucht aber einen Schritt mehr: Die Leistungsträger müssen die neue Bankverbindung des Käufers erhalten, sonst laufen Zahlungen wochenlang auf das falsche Konto. Wer das kennt, plant es ein.

Für beide Fälle gilt: Wer ein vermietetes Haus in Osnabrück, Münster oder Bielefeld an einen Bestandshalter verkauft, verkauft die Mietverhältnisse mit, nicht das Versprechen, sie zu beenden. Die Mieter bleiben, der Vermieter wechselt, und die Verträge bleiben, was sie sind.

Verkaufen ohne Besichtigungsgruppen

Viele Eigentümer schieben den Verkauf eines vermieteten Hauses auf, weil sie den Mietern keine Besichtigungstouren zumuten wollen. Beim Direktverkauf an einen Bestandshalter fällt das weg. Wir prüfen Unterlagen, sehen uns das Haus einmal an, auf Wunsch ohne Ankündigung im Haus, und geben ein verbindliches Angebot. Die Mieter erfahren vom Verkauf mit dem Schreiben zur neuen Bankverbindung. Was Sie dafür brauchen, ist der oben beschriebene Ordner und eine ehrliche Kaufpreisindikation, die wir innerhalb von 24 Stunden liefern.