Mehrfamilienhaus verkaufen mit laufendem Kredit

„Auf dem Haus läuft noch ein Kredit – kann ich überhaupt verkaufen?“ Diese Frage hören wir oft, und die kurze Antwort lautet: Ja, problemlos. Verkäufe belasteter Häuser sind der Normalfall, nicht die Ausnahme; Notare wickeln sie täglich ab. Die längere Antwort lohnt sich trotzdem, denn an zwei Stellen entscheidet sich, wie viel vom Kaufpreis am Ende bei Ihnen ankommt: bei der Vorfälligkeitsentschädigung und beim richtigen Vorgehen mit der Bank.

Grundschuld und Darlehen: zwei Dinge, die oft verwechselt werden

Im Grundbuch steht nicht Ihr Kredit, sondern eine Grundschuld nach § 1191 BGB – das Sicherungsrecht der Bank am Grundstück. Das Darlehen selbst ist ein davon getrennter Vertrag. Praktisch bedeutet das: Auch eine eingetragene Grundschuld über 800.000 € sagt nichts darüber, wie viel Sie tatsächlich noch schulden – oft ist das Darlehen längst weit heruntergetilgt, die Grundschuld aber nie gelöscht worden.

Für den Verkauf ist das die erste gute Nachricht: Eine valutierende oder alte Grundschuld ist kein Hindernis. Sie wird im Zuge des Verkaufs abgelöst oder gelöscht – dazu gleich mehr.

So läuft der Verkauf mit Kredit beim Notar ab

Der Ablauf ist eingespielt und schützt beide Seiten:

1. Ablöseauskunft einholen: Sie (oder der Notar) fragen bei der Bank den aktuellen Ablösesaldo zum geplanten Termin an – Restschuld plus etwaige Vorfälligkeitsentschädigung.
2. Kaufvertrag mit Lastenfreistellung: Der Vertrag regelt, dass das Haus lastenfrei übergeht. Der Notar fordert bei der Bank die Löschungsbewilligung an; die Bank erteilt sie gegen Zahlung des Ablösebetrags (Treuhandauftrag).
3. Zahlung in zwei Strömen: Der Käufer zahlt den Kaufpreis; daraus fließt der Ablösebetrag direkt an die Bank, der Rest an Sie. Sie müssen nichts vorstrecken – die Ablösung finanziert sich aus dem Kaufpreis.
4. Löschung und Umschreibung: Nach Zahlung wird die Grundschuld gelöscht und der Käufer als Eigentümer eingetragen.

Voraussetzung ist natürlich, dass der Kaufpreis die Restschuld übersteigt – bei Mehrfamilienhäusern mit ihren über Jahre getilgten Darlehen ist das fast immer deutlich der Fall.

Die Vorfälligkeitsentschädigung: der eine Posten, den Sie ernst nehmen sollten

Lösen Sie ein Darlehen mit laufender Zinsbindung vorzeitig ab, darf die Bank nach § 490 Abs. 2 BGB eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen: den Ersatz des Schadens, der ihr durch die entgangenen Zinsen entsteht. Wie hoch sie ausfällt, hängt vor allem an drei Größen – Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und der Differenz zwischen Ihrem Vertragszins und dem aktuellen Zinsniveau.

Daraus folgt eine für viele überraschende Mechanik: Je höher die Marktzinsen im Vergleich zu Ihrem Altvertrag, desto kleiner die Entschädigung – die Bank kann das zurückgezahlte Geld ja gut wiederanlegen. Wer einen sehr günstigen Altkredit aus der Niedrigzinsphase ablöst, zahlt bei gestiegenem Zinsniveau oft wenig bis nichts. Verbindlich ist allein die Berechnung Ihrer Bank; fordern Sie sie schriftlich und nachvollziehbar an, und lassen Sie sie im Zweifel prüfen – Fehlberechnungen kommen vor.

Drei legale Wege, die Entschädigung zu senken oder zu vermeiden:

1. Das Zehn-Jahres-Kündigungsrecht

Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie jedes Darlehen zehn Jahre nach Vollauszahlung mit sechsmonatiger Frist kündigen – entschädigungsfrei, egal wie lange die Zinsbindung noch liefe. Bei älteren Finanzierungen ist das der Königsweg: Erst prüfen, wann die zehn Jahre voll sind, dann den Verkaufsfahrplan darauf legen.

2. Der Pfandtausch

Besitzen Sie eine weitere Immobilie mit freiem Beleihungsspielraum, kann die Grundschuld samt Darlehen auf dieses Objekt umgeschuldet werden. Das Darlehen läuft unverändert weiter, das verkaufte Haus wird lastenfrei – ganz ohne Entschädigung. Banken machen mit, wenn die Ersatzsicherheit gleichwertig ist.

3. Die Schuldübernahme durch den Käufer

Übernimmt der Käufer Ihr Darlehen zu unveränderten Konditionen (§ 415 BGB – die Bank muss zustimmen), entfällt die Ablösung komplett. In der Praxis gelingt das vor allem, wenn der Altzins für den Käufer attraktiv ist; in Zeiten gestiegener Zinsen ein echtes Verhandlungsargument, das viele Verkäufer verschenken.

Rechenbeispiel: Was vom Kaufpreis übrig bleibt

Ein frei erfundenes, aber typisches Szenario zur Illustration: Verkauf zu 900.000 €, Restschuld 300.000 €, Vorfälligkeitsentschädigung laut Bankberechnung 12.000 €. Beim Notartermin fließen dann rund 312.000 € an die Bank und 588.000 € an Sie – vor etwaigen Steuern, ohne dass Sie zwischenzeitlich einen Euro bewegen mussten. Der Punkt des Beispiels: Die Ablösung ist ein Rechenposten im Vertrag, kein Hindernis für den Verkauf.

Sonderfälle aus der Praxis

• Mehrere Gläubiger: Auch zweite und dritte Grundschulden (etwa Modernisierungsdarlehen oder KfW) werden im selben Verfahren abgelöst – der Notar koordiniert alle Freigaben.
• Geerbte Häuser mit Altdarlehen: Erben treten in die Darlehen ein. Für die Ablösung gilt nichts anderes; oft sind die Zehn-Jahres-Fristen hier längst erfüllt.
• Zins läuft bald aus: Endet die Zinsbindung ohnehin in ein, zwei Jahren, kann es sich lohnen, den Verkauf zeitlich darauf abzustimmen – oder die kurze Restlaufzeit drückt die Entschädigung bereits auf einen Bagatellbetrag.
• Negative Ablöse? Gibt die Bank eine „Nichtabnahme-“ oder Bearbeitungspauschale an, die Ihnen spanisch vorkommt: prüfen lassen. Nicht jede Position auf einer Ablöseauskunft ist berechtigt.

Checkliste: In fünf Schritten zum lastenfreien Verkauf

1. Unterlagen sichten: Darlehensverträge, letzter Jahreskontoauszug, Zinsbindungsende, Sondertilgungsrechte. Notieren Sie das Datum der Vollauszahlung – es startet die Zehn-Jahres-Frist.
2. Ablöseauskunft anfordern: Schriftlich bei der Bank, mit Wunschtermin. Bitten Sie ausdrücklich um die Berechnungsgrundlage der Vorfälligkeitsentschädigung.
3. Alternativen prüfen: Zehn-Jahres-Kündigung möglich? Pfandtausch denkbar? Ist der Altzins so attraktiv, dass eine Schuldübernahme den Kaufpreis verbessern könnte?
4. Zahlen in die Verhandlung mitnehmen: Wer Restschuld und Ablösekosten kennt, verhandelt souverän – und erkennt sofort, was vom Angebot netto übrig bleibt.
5. Rest dem Notar überlassen: Lastenfreistellung, Treuhandauflagen und Löschung sind Routine. Ihre Aufgabe ist nur noch, Termine wahrzunehmen.

Häufige Fragen

Die Grundschuld ist höher als die Restschuld – muss der Käufer das wissen? Der Käufer erfährt aus dem Grundbuch ohnehin von der Grundschuld. Entscheidend für ihn ist die Lastenfreistellung im Vertrag – nicht die Höhe des Eintrags. Ihre Restschuld geht ihn im Detail nichts an; sie wird über den Notar abgewickelt.

Kann die Bank den Verkauf verhindern? Nein. Verkaufen dürfen Sie immer; die Bank hat Anspruch auf Rückzahlung ihres Darlehens samt berechtigter Entschädigung, nicht auf Fortbestand des Vertrags. Nur bei einer Schuldübernahme durch den Käufer braucht es ihre Zustimmung.

Was ist mit KfW-Darlehen? Auch sie werden regulär abgelöst; je nach Programm gelten eigene Konditionen für vorzeitige Rückzahlung. Die Ablöseauskunft der Hausbank umfasst durchgeleitete KfW-Mittel normalerweise mit – fragen Sie sicherheitshalber explizit danach.

Lohnt es sich, mit dem Verkauf auf das Zinsbindungsende zu warten? Manchmal – wenn es nah ist und die Entschädigung hoch wäre. Aber rechnen Sie ehrlich gegen: laufende Kosten, Vermietungsrisiko, Marktentwicklung und die eigene Lebensplanung. Ein Jahr Warten für eine kleine Ersparnis ist selten ein gutes Geschäft.

Ein letzter Hinweis zur Reihenfolge: Holen Sie die Ablöseauskunft ein, bevor Sie in Preisverhandlungen gehen – nicht danach. Wer erst beim Notartermin erfährt, was die Bank verlangt, verhandelt rückwärts. Mit der Zahl auf dem Tisch drehen Sie den Spieß um: Sie wissen auf den Euro, ab welchem Kaufpreis sich der Verkauf für Sie lohnt.

Das Wichtigste in Kürze

• Ein laufender Kredit verhindert keinen Verkauf: Die Ablösung läuft über den Notar direkt aus dem Kaufpreis, Sie strecken nichts vor.
• Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der einzige nennenswerte Kostenpunkt – und lässt sich per Zehn-Jahres-Kündigungsrecht, Pfandtausch oder Schuldübernahme oft senken oder vermeiden.
• Alte, längst getilgte Grundschulden sind reine Formsache und werden mitgelöscht.
• Erster praktischer Schritt: Ablöseauskunft bei der Bank anfordern – sie macht aus Sorgen eine Zahl.

Wir kaufen regelmäßig Häuser mit laufenden Darlehen und eingetragenen Grundschulden – das ist Alltag, kein Ausschlusskriterium. Wenn Sie wissen möchten, was nach Ablösung für Sie übrig bliebe, rechnen wir es Ihnen mit der kostenlosen Kaufpreisindikation konkret vor.