Energetische Sanierung im Mehrfamilienhaus: Was auf Eigentümer zukommt

Kaum ein Thema treibt Eigentümer älterer Mehrfamilienhäuser so um wie die Frage: Was kommt da noch auf mich zu? Heizungsgesetz, EU-Richtlinie, CO2-Abgabe – die Schlagzeilen der letzten Jahre haben viel Verunsicherung hinterlassen. Dieser Beitrag sortiert den Stand von August 2026: Was gilt wirklich, was kostet es ungefähr, was wird gefördert – und welche Wege stehen Ihnen offen. Ohne Alarmismus, mit Quellen.

Die große Wende: Das Heizungsgesetz wurde 2026 grundlegend umgebaut

Wer die Debatte 2023/2024 verfolgt hat, kennt die „65-Prozent-Regel“: Neue Heizungen sollten zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien laufen. Diese Regel ist Geschichte. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz, das der Bundestag am 10. Juli 2026 beschlossen hat und das seit dem 29. Juli 2026 in Kraft ist, wurde das Gebäudeenergiegesetz neu ausgerichtet:

• Technologieoffenheit statt Quote: Beim Heizungstausch gibt es keine pauschale Erneuerbaren-Vorgabe mehr. Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridlösungen, Biomasse – und auch weiterhin Gas- und Ölheizungen – sind zulässig.
• Die „Biotreppe“ für fossile Heizungen: Wer neu eine Gas- oder Ölheizung einbaut, muss steigende Anteile klimaneutraler Brennstoffe nutzen – 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035, 60 Prozent ab 2040, vollständig klimaneutral bis 2045.
• Entkopplung von der Wärmeplanung: Der Heizungstausch hängt nicht mehr am Stand der kommunalen Wärmeplanung. Die Wärmeplanung selbst läuft weiter – Großstädte mussten bis Mitte 2026 planen, kleinere Gemeinden haben bis Mitte 2028 Zeit. Sie zeigt vor allem, wo künftig Fernwärme verfügbar sein wird.

Für Eigentümer heißt das: Der akute Handlungsdruck beim Heizungstausch ist geringer als vielfach befürchtet. Was bleibt, ist die langfristige Richtung – fossiles Heizen wird über die Brennstoffanteile und den CO2-Preis Jahr für Jahr teurer.

Was weiterhin verbindlich gilt

Drei Pflichten aus dem GEG bestehen unabhängig von der Reform fort:

1. Betriebsverbot für alte Kessel: Heizkessel dürfen nach § 72 GEG höchstens 30 Jahre betrieben werden; Kessel mit Einbau vor 1991 sind bereits unzulässig. Wichtige Ausnahme: Niedertemperatur- und Brennwertkessel – also die meisten Geräte seit den 1990ern – sind vom Verbot ausgenommen. Spätestens Ende 2044 ist für fossile Kessel generell Schluss.
2. Dämmung der obersten Geschossdecke: Nach § 47 GEG muss die oberste Geschossdecke beheizter Räume gedämmt sein (alternativ das Dach). Bei Mehrfamilienhäusern gilt diese Pflicht unmittelbar – die Ausnahmen für selbstnutzende Eigentümer betreffen nur Ein- und Zweifamilienhäuser.
3. Energieausweis bei Verkauf und Neuvermietung: Er muss Interessenten unaufgefordert vorgelegt werden – für den Verkauf an uns übrigens kein Hindernis, fehlende Unterlagen beschaffen wir gemeinsam.

Und die EU? Die Gebäuderichtlinie EPBD nüchtern betrachtet

Die EU-Gebäuderichtlinie von 2024 setzt langfristige Ziele: Der durchschnittliche Primärenergieverbrauch des Wohngebäudebestands soll bis 2030 um 16 Prozent, bis 2035 um 20 bis 22 Prozent sinken, wobei über die Hälfte der Einsparung aus der Sanierung der schlechtesten Gebäude kommen soll. Entscheidend für Sie: Die Richtlinie verpflichtet den Staat, nicht den einzelnen Eigentümer. Es gibt keine individuelle Sanierungspflicht bis zu einem Stichtag und kein Verbot, ein unsaniertes Haus zu vermieten oder zu verkaufen. Die deutsche Umsetzung ist im Gange; wie stark sie einzelne Eigentümer treffen wird, ist offen – sicher ist nur die Richtung: Effizienz wird über Jahrzehnte zur Währung des Gebäudemarkts.

Der stille Kostentreiber: CO2-Preis und Aufteilungsgesetz

Weniger beachtet, aber schon heute bares Geld: Seit 2023 werden die CO2-Kosten des Heizens zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt. Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz arbeitet mit einem Zehn-Stufen-Modell: Je schlechter die energetische Qualität des Hauses, desto größer der Vermieteranteil – bis zu 95 Prozent in der schlechtesten Stufe, während beim effizienten Haus die Mieter alles tragen. Der CO2-Preis liegt 2026 in einem Korridor von 55 bis 65 € je Tonne – Tendenz der kommenden Jahre: steigend. Ein unsaniertes Mehrfamilienhaus mit Öl- oder Gasheizung produziert so laufende Kosten, die kein Mieter erstattet und keine Miete auffängt.

Was kostet eine energetische Sanierung?

Seriös sind hier nur Größenordnungen – jedes Haus ist anders. Als Orientierung nennt der ADAC-Ratgeber für Wohngebäude:

Maßnahme	Größenordnung
Einzelmaßnahmen (z. B. Kellerdecke, oberste Geschossdecke)	ca. 50–300 €/m²
Fassadendämmung (WDVS)	ca. 130–300 €/m² Fassade
Neue Fenster	ca. 300–500 €/m² Fensterfläche
Teilsanierung	ca. 600–1.200 €/m² Wohnfläche
Komplettsanierung	ca. 1.000–1.800 €/m² Wohnfläche

Auf ein Mehrfamilienhaus mit 600 m² Wohnfläche übertragen bedeutet die Spanne einer Komplettsanierung sechsstellige bis knapp siebenstellige Summen – zuzüglich Planung, Gerüst, Baubegleitung und dem Organisationsaufwand bei bewohnten Wohnungen. Genau diese Rechnung ist es, die viele Eigentümer zum Nachdenken über einen Verkauf bringt.

Förderung: Es gibt Geld – mit neuen Spielregeln

Der Staat fördert weiterhin kräftig, hat die Konditionen aber Mitte 2026 angepasst. Für den Heizungstausch gilt über die KfW-Heizungsförderung (Zuschuss 458): 30 Prozent Grundförderung, dazu einkommensabhängige Boni und ein Geschwindigkeitsbonus, der schrittweise ausläuft; in der Spitze sind bis zu 80 Prozent Zuschuss möglich. Die förderfähigen Kosten sind gedeckelt (aktuell 28.000 € für die erste Wohneinheit, mit Staffelbeträgen für weitere Einheiten) und sinken planmäßig weiter. Übersetzt: Wer saniert, sollte eher früher als später beantragen – die Förderkulisse wird schrittweise schlanker.

Sanieren oder verkaufen? Eine ehrliche Entscheidungshilfe

Am Ende ist es eine Rechnung mit drei Posten – und einer persönlichen Frage:

• Investition: Was kosten die nötigen Maßnahmen abzüglich realistischer Förderung?
• Ertrag: Welche Mietsteigerung und CO2-Ersparnis stehen dagegen – und über wie viele Jahre?
• Risiko: Baupreise, Handwerkerverfügbarkeit, künftige Vorgaben, Zinsen.

Und persönlich: Wollen Sie dieses Projekt noch führen – Baustellen koordinieren, Mieter informieren, Anträge stellen, über Jahre? Wer beides mit Ja beantwortet, sollte sanieren; die Förderung ist da, und ein effizientes Haus ist wertvoller. Wer zögert, hat eine ehrliche Alternative: den Verkauf im Ist-Zustand an einen Käufer, der die Sanierung ohnehin selbst plant. Wir kaufen Mehrfamilienhäuser genau in dieser Lage – kalkulieren die Maßnahmen transparent ein, statt Angst-Abschläge zu machen, und tragen ab der Beurkundung jedes Auflagenrisiko.

Ihr Fahrplan: vier Schritte zur informierten Entscheidung

1. Bestandsaufnahme machen. Energieausweis, Heizungsbaujahr, Zustand von Dach, Fenstern und Fassade zusammentragen. Prüfen Sie konkret: Fällt Ihr Kessel unter das 30-Jahre-Betriebsverbot oder unter die Brennwert-Ausnahme? Ist die oberste Geschossdecke gedämmt?
2. Kommunale Wärmeplanung ansehen. Für Osnabrück als Großstadt liegt die Planung vor bzw. wird veröffentlicht – sie zeigt, ob Ihre Straße perspektivisch Fernwärme bekommt. Das kann eine eigene neue Heizung überflüssig machen oder den sinnvollen Zeitpunkt verschieben.
3. Zwei Rechnungen aufmachen. Erstens die Sanierungsrechnung: Maßnahmenpakete mit Größenordnungen, abzüglich realistischer Förderung, gegen erzielbare Mietwirkung und CO2-Ersparnis. Zweitens die Verkaufsrechnung: Was ist das Haus im Ist-Zustand wert? Erst mit beiden Zahlen ist die Entscheidung eine Entscheidung – vorher ist sie ein Gefühl.
4. Zeitfenster bewusst wählen. Die Förderkulisse wird planmäßig schlanker, der CO2-Preis steigt planmäßig weiter. Nichtstun ist auch eine Entscheidung – nur eine, die jedes Jahr ein wenig teurer wird.

Häufige Fragen

Muss ich mein unsaniertes Haus jetzt verkaufen, bevor „es verboten wird“? Nein. Es gibt kein Verbot, unsanierte Häuser zu halten, zu vermieten oder zu verkaufen – und nach aktueller Rechtslage ist ein solches auch nicht absehbar. Verkaufsdruck aus Angst ist ein schlechter Berater; eine nüchterne Gegenüberstellung von Sanierungs- und Verkaufsrechnung ist der bessere.

Ich habe einen Brennwertkessel von 1998 – muss der raus? Nach § 72 GEG nicht: Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind vom 30-Jahre-Betriebsverbot ausgenommen. Die absolute Grenze für fossilen Betrieb liegt Ende 2044. Wirtschaftlich kann ein früherer Tausch trotzdem sinnvoll sein – wegen CO2-Kosten und Förderung.

Kann ich Sanierungskosten auf die Mieter umlegen? Teilweise. Für Modernisierungen sieht das Mietrecht eine Umlage auf die Jahresmiete vor, begrenzt durch Kappungsgrenzen – reine Instandhaltung ist nicht umlagefähig. Die Details sprengen diesen Beitrag; wichtig ist: Die Umlage refinanziert eine energetische Sanierung nur zum Teil und über lange Zeiträume.

Verliert mein Haus an Wert, wenn ich nicht saniere? Der Markt preist Energiequalität zunehmend ein – über CO2-Kosten, Finanzierungskonditionen und Käufererwartungen. Ein gepflegtes, aber energetisch altes Haus ist deshalb nicht unverkäuflich; es wird nur anders bewertet: Die anstehenden Maßnahmen wandern als Rechenposition in den Preis. Genau deshalb ist Transparenz beim Verkauf die beste Strategie.

Das Wichtigste in Kürze

• Seit Juli 2026 gilt das reformierte Heizungsrecht: keine 65-Prozent-Regel mehr, Technologieoffenheit, steigende Klimaneutral-Anteile für neue fossile Heizungen bis 2045.
• Verbindlich bleiben das 30-Jahre-Betriebsverbot für alte Kessel (mit Brennwert-Ausnahme), die Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke und der Energieausweis.
• Die EU-Richtlinie bindet den Staat, nicht das einzelne Haus – eine individuelle Sanierungspflicht existiert nicht.
• CO2-Kosten treffen Vermieter ineffizienter Häuser mit bis zu 95 Prozent – ein laufender Kostenfaktor, der oft unterschätzt wird.
• Förderung bis zu 80 Prozent beim Heizungstausch ist möglich, die Konditionen werden aber schrittweise reduziert.

Ob sich die Sanierung für Ihr Haus rechnet oder der Verkauf der klarere Weg ist: Wir sagen es Ihnen offen – mit einer kostenlosen Kaufpreisindikation für den Ist-Zustand, ganz ohne Vorab-Investitionen.